說明
國務(wù)院辦公廳2022年發(fā)布了《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，作為響應(yīng)，國家發(fā)改委在2022年年底組織征集和評估篩選了24個盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資典型案例。
現(xiàn)階段有效盤活存量資產(chǎn)，對降低政府債務(wù)風險、降低企業(yè)負債水平具有重要意義。《城投研究》整理24個典型案例如下，以供參考。
目錄
一、盤活存量資產(chǎn)與改擴建有機結(jié)合案例
案例1：北京市西城區(qū)新動力金融科技中心改造升級項目
案例2：天津港保稅區(qū)海港區(qū)域城市更新項目
二、挖掘閑置低效資產(chǎn)價值案例
案例3：天津市河西區(qū)泰達控股愛米斯保租房項目
案例4：江蘇省徐礦集團老舊礦區(qū)改造項目
案例5：浙江省溫州體育休閑公園改造項目
案例6：廣東省佛山市佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目
案例7：北京市平谷區(qū)聯(lián)東集團盤活閑置土地資產(chǎn)項目
三、發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）案例
案例8：深圳安居保障性租賃住房REITs項目
案例9：普洛斯物流園區(qū)REITs項目
四、政府和社會資本合作（PPP）/特許經(jīng)營案例
案例10：河北省秦皇島市污水污泥處理PPP項目
案例11：安徽省合肥市十五里河污水處理廠PPP項目
案例12：浙江省溫州市域鐵路S1線一期工程PPP項目
案例13：深圳市婦兒大廈改造PPP項目
五、發(fā)行資產(chǎn)支持專項計劃（商業(yè)票據(jù)）案例
案例14：北京市亦莊控股生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)支持專項計劃項目
案例15：重慶市巴南區(qū)龍洲灣隧道工程資產(chǎn)支持商業(yè)票據(jù)項目
六、產(chǎn)權(quán)交易案例
案例16：中石化資產(chǎn)經(jīng)營管理公司安慶分公司港貯液化氣設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目
案例17：天津市渤化集團國際輪胎公司盤活項目
案例18：廣西自治區(qū)欽州港大欖坪作業(yè)區(qū)12#、13#泊位工程產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項目
七、作價入股案例
案例19：云南省能源投資集團有限公司曲靖垃圾發(fā)電項目
案例20：云南省云維集團閑置土地作價出資項目
八、其他盤活方式案例
案例21：中國華能存量火電廠資產(chǎn)盤活項目
案例22：山東鐵投集團通過市場化債轉(zhuǎn)股方式盤活濟青高鐵項目
案例23：安徽省銅陵市中熹科技產(chǎn)業(yè)園項目
案例24：湖北省荊門市獵豹汽車資產(chǎn)重組項目
盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資典型案例經(jīng)驗材料
一、盤活存量資產(chǎn)與改擴建有機結(jié)合
案例1 北京市西城區(qū)新動力金融科技中心改造升級項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為北京動物園服裝批發(fā)市場-四達大廈，總建筑面積95057.54平方米，原主導產(chǎn)業(yè)以服裝貿(mào)易批發(fā)為主。2015年以來，項目采用先疏解、后引進的方式，升級改造為新動力金融科技中心。
本項目具有以下特點：
一是疏解非首都核心功能效果突出。通過盤活存量資產(chǎn)，將低端產(chǎn)業(yè)服裝批發(fā)市場進行升級改造，打造成為集合金融科技產(chǎn)業(yè)承載空間、專業(yè)服務(wù)展示平臺、智慧樓宇示范基地和城市交通轉(zhuǎn)換樞紐中心等功能的“新一代智慧城市綜合體”。
二是盤活模式創(chuàng)新示范作用明顯。本項目突破傳統(tǒng)項目以地產(chǎn)開發(fā)為主體思路的城市更新模式，探索創(chuàng)新的“基金+城市更新”輕資產(chǎn)受托經(jīng)營合作模式，通過資產(chǎn)所有權(quán)與資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)分離，盤活存量空間資源，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
三是社會影響大。在中央電視臺《新聞聯(lián)播》系列報道《奮進新征程建功新時代·非凡十年》第一集《北京篇》中，將新動力金融科技中心作為疏解非首都功能、謀求高質(zhì)量發(fā)展的典型代表進行宣傳報道。過去一年里先后被中央電視臺、北京電視臺、北京日報等宣傳報道40余次。
案例2 天津港保稅區(qū)海港區(qū)域城市更新項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為天津港保稅區(qū)海港區(qū)域6.5平方公里的工業(yè)園區(qū)。2022年，天津港保稅區(qū)城市更新投資建設(shè)集團有限公司作為實施主體，將園區(qū)內(nèi)閑置和生產(chǎn)低效的資產(chǎn)進行分批收購、統(tǒng)一規(guī)劃管理，實現(xiàn)存量資產(chǎn)盤活。
本項目具有以下特點：
一是盤活方式創(chuàng)新性強。對于存量傳統(tǒng)工業(yè)土地，本項目采用了“工對工”方式進行盤活，即以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級為導向?qū)嵤┏鞘懈滦袆?，沒有采取大拆大建的地產(chǎn)開發(fā)模式。
二是融資效果好。已完成以國開行為牽頭行的85億元銀團貸款協(xié)議簽訂，并提取首筆貸款。同時，積極引入戰(zhàn)略投資機構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，取得了較好成效，為項目推進提供了堅實保障，也為引入產(chǎn)業(yè)方提供了信心。
三是整體規(guī)劃性強。通過整體策劃、分批收購，將園區(qū)內(nèi)低效資產(chǎn)進行統(tǒng)一規(guī)劃管理，有效提高了盤活存量資產(chǎn)的效率。
二、挖掘閑置低效資產(chǎn)價值
案例3 天津市河西區(qū)泰達控股愛米斯保租房項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為位于天津市河西區(qū)核心腹地的閑置廠房資產(chǎn)，用地面積為17859平方米，地上房屋建筑面積2061平方米。2021年12月，天津泰達萬嘉建設(shè)發(fā)展有限公司通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式取得該地塊資產(chǎn)，并開展保障性租賃住房投資建設(shè)運營。
本項目具有以下特點：
一是社會效益顯著。本項目將原有閑置土地經(jīng)過規(guī)劃開發(fā)后，總建筑面積達40318平方米，絕大部分用于保障性租賃住房建設(shè)，預(yù)計為1000多人提供就業(yè)機會，1200人提供居住場所，為提高就業(yè)率、保障民生作出重要貢獻。
二是經(jīng)濟效果好。通過盤活沉淀資產(chǎn)，回收資金約7000萬元，有效化解原產(chǎn)權(quán)人債務(wù)風險。同時，愛米斯項目建成后，可實現(xiàn)項目自平衡，預(yù)計可實現(xiàn)總收入8.05億元，實現(xiàn)凈利潤8500萬元。
三是為同類資產(chǎn)盤活提供了參考借鑒。天津市國資系統(tǒng)閑置土地資源389.3萬平方米，閑置房產(chǎn)252萬平方米，本項目為后續(xù)盤活存量資產(chǎn)提供了可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗方法。
案例4 江蘇省徐礦集團老舊礦區(qū)改造項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為徐礦集團龐莊礦區(qū)老舊礦區(qū)相關(guān)資產(chǎn)。2015年末，龐莊礦區(qū)共有土地2472畝、各類房產(chǎn)232幢、鐵路專用線22.6公里、電網(wǎng)30.7公里等閑置或低效運轉(zhuǎn)資產(chǎn)，超三千名職工待安置，逾萬畝采煤塌陷地待治理。礦井關(guān)閉后，特別是2017年以來，徐礦集團通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級盤活存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點：
一是兼顧經(jīng)濟效益與社會效益。依托原存量土地建設(shè)的華美熱電二期工程，創(chuàng)出年產(chǎn)值20億元、年利稅3億元的佳績。利用閑置土地投資建設(shè)的華美和園小區(qū)，已定向安置2474戶礦區(qū)住戶，成為徐州市棚改工程的亮點。
二是行業(yè)認可度高。華美熱電二期工程相關(guān)子項目獲得“中國電力行業(yè)優(yōu)質(zhì)工程獎”“國家優(yōu)質(zhì)工程獎”?；春４髷?shù)據(jù)通過中國質(zhì)量認證中心數(shù)據(jù)中心場地基礎(chǔ)設(shè)施評價增強級認證，同時還獲得中國移動鉆石五星級數(shù)據(jù)中心認證。
三是借鑒意義強。本項目作為礦區(qū)轉(zhuǎn)型的典范案例，成功助力老工業(yè)基地振興，具備一定可復(fù)制性。同時，本項目也為資源枯竭型企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了可借鑒樣本。
案例5 浙江省溫州體育休閑公園改造項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為溫州濱江商務(wù)區(qū)東南部桃花島片區(qū)，區(qū)塊總用地面積約945畝，分布著垃圾場、污水處理廠、糞便處理廠等市政設(shè)施，對當?shù)丨h(huán)境、土地價值造成較大負面影響。2006年以來，通過對該區(qū)域進行修復(fù)、改造、整合、提升，并在新建污水處理廠屋頂上蓋建造體育休閑公園，盤活了存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點：
一是項目創(chuàng)新性強。項目采取上下分層供地模式辦理土地證，把“屋頂”規(guī)劃成公園綠地，建成了規(guī)模較大的室內(nèi)氣膜滑雪場、溫州設(shè)施最齊全的室外足球基地、體育配套工程、桃花島公園等，大幅改善周邊環(huán)境，帶動了周邊樓盤的開發(fā)和銷售。
二是釋放了城市發(fā)展空間。項目通過控規(guī)調(diào)整、功能整合、改造提升，對原地面污水處理廠進行就近搬遷，新建半地埋、全封閉式污水處理廠，用地由原來的287畝下降至95畝，節(jié)約近三分之二。同時，實施高壓鐵塔落地、上蓋體育休閑公園，區(qū)域總共釋放了約400畝住宅、商業(yè)辦公用地。
三是促進了城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展。通過“體育+旅游”“體育+裝備”“體育+生態(tài)”“體育+教育”等業(yè)態(tài)融合，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，帶動就業(yè)崗位約100個。
案例6 廣東省佛山市佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為廣東奇正電氣公司的舊廠房，原建筑面積約8萬平方米，空置率高達80%。2007年，佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園成立后，以低效資產(chǎn)提升價值為主、改擴建相結(jié)合的方式對原舊工廠、舊物業(yè)資產(chǎn)進行系統(tǒng)盤活。
本項目具有以下特點：
一是盤活效果好。盤活后，園區(qū)建筑面積擴大了接近3倍，占地面積擴大了2倍；企業(yè)數(shù)量倍增，園區(qū)入駐企業(yè)增長了8倍；解決的就業(yè)人數(shù)增長了100多倍，園區(qū)從200多名藍領(lǐng)變成了21000名白領(lǐng)常駐辦公；入園企業(yè)擁有的商標、專利等知識產(chǎn)權(quán)數(shù)量從10項發(fā)展到現(xiàn)在的35000項；日均人流由改造前的日均200人次，到如今日均6萬人次；租金等收入平均上升6倍以上，每年向當?shù)卣U納的稅收增長了200多倍。
二是示范意義強。在15年的建設(shè)運營過程中，佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園采用自有資金、社會資金累計向園區(qū)投入資金超過12億元，采用委托運營、工程總承包+運營（EPC+O）等模式盤活存量資產(chǎn)，可復(fù)制推廣性強。
三是所獲榮譽多。園區(qū)先后獲得國家省市各種榮譽稱號68項，包括“國家級夜間文旅消費集聚區(qū)”“國家級科技企業(yè)孵化器”“國家級眾創(chuàng)空間”“國家3A級旅游景區(qū)”等。
案例7 北京市平谷區(qū)聯(lián)東集團盤活閑置土地資產(chǎn)項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為北京平谷區(qū)興谷開發(fā)區(qū)內(nèi)一宗閑置多年的工業(yè)用地。2021年1月，聯(lián)東集團通過司法拍賣方式獲得該塊土地，明確了產(chǎn)業(yè)招商方向，盤活閑置土地資產(chǎn)。目前項目一期正在建設(shè)中。
本項目具有以下特點：
一是多種方式降低盤活成本。在本項目盤活過程中，企業(yè)與政府積極溝通，通過保留工業(yè)用地性質(zhì)降低投資運營成本、明確稅費主體維護合法權(quán)益、多部門聯(lián)動解決資產(chǎn)發(fā)票問題、出臺配套方案提供政策支撐等方式，系統(tǒng)性提高盤活工作效率，降低盤活成本，提升社會資本參與積極性。
二是助力構(gòu)建產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)體系。項目規(guī)劃建筑面積約9萬平方米，計劃投資額約5億元，充分利用聯(lián)東集團在戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)導入、園區(qū)運營、企業(yè)加速等方面的專業(yè)優(yōu)勢，構(gòu)建創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)造的服務(wù)平臺，扶持企業(yè)初創(chuàng)、加速和發(fā)展，提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)綜合實力。
三是帶動地方經(jīng)濟發(fā)展和稅收增長。通過打造具備生產(chǎn)、研發(fā)、產(chǎn)品試驗、產(chǎn)品展示區(qū)等多功能的產(chǎn)業(yè)綜合體，將為平谷區(qū)引進高新技術(shù)企業(yè)20-30家，園區(qū)投產(chǎn)后5年內(nèi)預(yù)計年納稅1億元。
三、發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）
案例8 深圳安居保障性租賃住房REITs項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為深圳市人才安居集團運營的安居百泉閣等4個保障性租賃住房項目，建筑面積合計13.47萬平方米，項目收益主要來源于房屋租金收入。2022年8月，本項目在深圳證券交易所發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，成功盤活存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點：
一是國內(nèi)首批保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs。本項目為最早公開受理并成功上市的保障性租賃住房REITs試點項目，為全國保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs提供了可復(fù)制的示范經(jīng)驗。
二是引導帶動作用強。打通了住房租賃市場的“投、融、管、退”模式閉環(huán)，引導更多市場主體參與到住房租賃市場建設(shè)中，為落實“房住不炒”和加快住房租賃市場發(fā)展提供可復(fù)制經(jīng)驗。原始權(quán)益人深圳市人才安居集團籌建各類保障性住房占深圳市同期總量的1/3以上，累計服務(wù)超過5100家企業(yè)、13萬名人才及家屬，成為深圳市吸引人才、留住人才、服務(wù)企業(yè)的重要住房保障平臺。
三是市場認可度高。截至項目發(fā)行時的2022年8月底，本REITs網(wǎng)下詢價倍數(shù)全國最高（133倍）、公眾認購倍數(shù)全國最高（254倍）。
案例9 普洛斯物流園區(qū)REITs項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)是普洛斯（中國）旗下的7個倉儲物流園，建筑面積合計約70.5萬平方米，資產(chǎn)估值合計53.46億元。2021年6月，本項目在上海證券交易所發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，成功盤活存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點：
一是資產(chǎn)區(qū)位好。7個倉儲物流園分布于京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)的核心集散地，地理位置優(yōu)越，其中普洛斯北京空港物流園是2008年北京奧運會整體物流工作的重要節(jié)點和樞紐。
二是盤活規(guī)模大。本項目的發(fā)行規(guī)模為58.35億元，是首批產(chǎn)權(quán)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs中規(guī)模最大的一單。
三是市場化程度高。本項目在首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目中具有基礎(chǔ)資產(chǎn)多、運營市場化程度高的特點，可作為未來產(chǎn)權(quán)類項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的重要參考。
四是原始權(quán)益人是首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目中的唯一一家外資企業(yè)。項目公司大部分為外商獨資企業(yè)持有，涉及跨境重組安排，交易過程相對復(fù)雜且專業(yè)，為國際企業(yè)在國內(nèi)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs、盤活存量資產(chǎn)提供了良好借鑒。
四、政府和社會資本合作（PPP）/特許經(jīng)營
案例10 河北省秦皇島市污水污泥處理PPP項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為秦皇島市排水廠網(wǎng)一體化的存量資產(chǎn)包，包括5座污水處理廠、2座污泥處理廠、51座泵站和423.31公里污水管網(wǎng)，資產(chǎn)總額36.8億元。2018年3月，秦皇島市政府采用TOT模式引入社會資本負責運營、維護、管理資產(chǎn)包。社會資本通過向政府收取污水處理費和管網(wǎng)維護費回收投資資金。
本項目具有以下特點：
一是項目特點突出。本項目實現(xiàn)“水泥一體、廠網(wǎng)一體”，存量排水設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模大，為水務(wù)項目盤活存量資產(chǎn)提供了有益借鑒。
二是帶動地方政府財稅收入增長。項目共計盤活資金36.8億元，將秦皇島市一般公共預(yù)算收入年均增長率從2015-2017年的2.19%提升到2018-2021年的9.83%，其形成的有效投資帶動秦皇島市年均稅收增長超過8%。
三是保障員工平穩(wěn)過渡。針對不同類型的員工分類制定安置措施，保證了員工的平穩(wěn)過渡，同時社會資本通過專業(yè)賦能和有競爭力的晉升機制，大大提高了員工的職業(yè)獲得感。
四是提升資產(chǎn)運營效率。通過資產(chǎn)一體化、管理專業(yè)化的手段提升了整體運營管理水平，在保證運營效果的前提下，提高了資產(chǎn)運行效率，節(jié)約了運營成本。
案例11 安徽省合肥市十五里河污水處理廠PPP項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為安徽省合肥市十五里河污水處理廠。2018年9月，合肥市政府通過移交-運營-移交（TOT）+新建-運營-移交（BOT）方式，將存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給社會資本方北京首創(chuàng)股份，實現(xiàn)首次資產(chǎn)盤活。2021年6月，北京首創(chuàng)股份以本項目為底層資產(chǎn)，成功發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，實現(xiàn)資產(chǎn)的再次盤活。
本項目具有以下特點：
一是盤活方式新穎。采用PPP+基礎(chǔ)設(shè)施REITs的方式兩次盤活存量資產(chǎn)，在不同階段實現(xiàn)了政府和社會資本的存量資產(chǎn)盤活，在盤活方式、創(chuàng)新性、引領(lǐng)性、可復(fù)制性和示范性方面具有較為明顯的特點和優(yōu)勢。
二是國內(nèi)首個水務(wù)REITs項目。作為首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點中唯一一個以污水處理設(shè)施為底層資產(chǎn)的項目，對于水務(wù)行業(yè)開展存量資產(chǎn)盤活提供了寶貴經(jīng)驗。
三是充分發(fā)揮社會資本作用。政府和社會資本依法依規(guī)簽訂特許經(jīng)營協(xié)議，明確社會資本從項目勘察設(shè)計到運營全過程參與，發(fā)揮社會資本最大效能，減輕政府運營負擔。
四是強化公共服務(wù)提供。將盤活國有資產(chǎn)和新增投資有機結(jié)合，將盤活存量資產(chǎn)回收資金投入到后續(xù)公共服務(wù)項目，提升公共服務(wù)水平，形成投資良性循環(huán)。
案例12 浙江省溫州市域鐵路S1線一期工程PPP項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為溫州市域鐵路S1線一期工程，線路全長53.507km，投資概算199.57億元，于2019年1月開通試運營。2019年7月，本項目采用TOT模式引入社會資本方，并與溫州市鐵投集團組建項目公司，負責項目機電設(shè)備更新改造和整體的運營維護、管理和移交。
本項目具有以下特點：
一是項目示范意義突出。S1線一期工程已納入國家戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)示范工程、全國市郊（域）鐵路第一批示范項目和省部共建市域鐵路示范項目。
二是盤活資產(chǎn)規(guī)模大。軌道交通項目投資規(guī)模大，地方政府財政支出壓力較大，本項目以90億對價轉(zhuǎn)讓運營權(quán)，有力緩解了地方政府債務(wù)壓力。
三是最大程度發(fā)揮合作優(yōu)勢。本項目通過引入社會資本的資金、運營管理技術(shù)，形成產(chǎn)業(yè)合力，滿足溫州市城市發(fā)展實際需要，確保市域鐵路的安全運營。
案例13 深圳市婦兒大廈改造PPP項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為深圳市婦兒大廈，建筑面積5.79萬平方米（含地下室）。大廈自2002年投入使用已歷經(jīng)多年，裝修及設(shè)備管網(wǎng)老舊，存在一定的安全隱患。2020年6月，深圳市政府通過改建-運營一移交（ROT）方式引入社會資本，對大廈進行升級改造。
本項目具有以下特點：
一是國內(nèi)首個婦女兒童領(lǐng)域設(shè)計改建運營一體化PPP項目。以服務(wù)婦女、兒童和家庭為內(nèi)容，共同打造對婦兒友好先行示范、具有城市標志水平的特色品牌街區(qū)，使其成為兒童友好城市建設(shè)重要代表作和深圳城市建設(shè)的品牌。
二是改變了公共事業(yè)傳統(tǒng)運營模式。引入在行業(yè)內(nèi)具有豐富經(jīng)驗的社會資本，改變以往依托下屬事業(yè)單位提供婦兒服務(wù)的傳統(tǒng)運作方式，實現(xiàn)了完全使用者付費，具有較強的自我造血功能，降低了政府支出壓力，推動“有為政府”與“有效市場”有機結(jié)合。
三是體現(xiàn)了較強的社會責任。本項目在切實降低碳排放強度的同時，為婦女兒童帶來了高質(zhì)量公共服務(wù)，是PPP和ESG有效結(jié)合的典型范例。
五、發(fā)行資產(chǎn)支持專項計劃（商業(yè)票據(jù)）
案例14 北京市亦莊控股生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)支持專項計劃項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為北京亦莊生物醫(yī)藥園。園區(qū)總建筑面積16.3萬平方米，可出租面積12.1萬平方米，2020年評估價值為16.51億元。2021年2月，本項目采用公開發(fā)行商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）對存量資產(chǎn)進行盤活，采用儲架方式發(fā)行，儲架規(guī)模30億元，期限20年（3+3+3+3+3+3+2年）。
本項目具有以下特點：
一是放大融資規(guī)模增加盤活資金。與傳統(tǒng)的金融產(chǎn)品相比，本項目通過較高的資產(chǎn)抵押率和更長的期限，有效放大融資規(guī)模，成功撬動近50億元的新增有效投資。
二是通過多元化增信方式增加產(chǎn)品安全性。通過物業(yè)運營收入質(zhì)押擔保、超額現(xiàn)金流覆蓋、標的物業(yè)抵押、發(fā)行人提供差額支付承諾等多種方式為產(chǎn)品進行增信，提升產(chǎn)品安全性、確保本息及時足額兌付。
三是通過回售選擇權(quán)安排增加投資靈活性。項目采用“3+3+3+3+3+3+2”的期限設(shè)置，存續(xù)期內(nèi)每三年設(shè)置開放期，開放期內(nèi)允許投資人回售資產(chǎn)支持證券份額，增加了投資人回收資金的靈活性，保障投資人利益。
案例15 重慶市巴南區(qū)龍洲灣隧道工程資產(chǎn)支持商業(yè)票據(jù)項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為重慶市巴南區(qū)龍洲灣隧道工程，該項目總投資39.72億元，于2020年1月1日投入運營，運營期限為20年。2022年，本項目采用銀行間市場發(fā)行的標準化產(chǎn)品資產(chǎn)支持商業(yè)票據(jù)（ABCP）的方式盤活存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點：
一是創(chuàng)新采用PPP-ABCP模式盤活存量資產(chǎn)。把公開市場發(fā)行的標準化產(chǎn)品ABCP與PPP項目相結(jié)合，是PPP項目融資模式的一次重要金融創(chuàng)新，有利于提高PPP項目資產(chǎn)流動性。
二是解決PPP項目期限與融資期限錯配問題。通過ABCP的交易安排，將期限較長的PPP底層資產(chǎn)“長切短”為多單滾動發(fā)行的1年期產(chǎn)品，解決了資產(chǎn)期限與融資產(chǎn)品期限無法匹配的難點。
三是降低了項目成本。本項目的2022-1期PPP-ABCP募集資金9.75億元，發(fā)行利率2.7%；2022-2期PPP-ABCP滾動續(xù)發(fā)規(guī)模7.72億元，發(fā)行利率2.85%。在綜合考慮項目總盤活成本前提下，本次盤活較此前的融資成本降低了約41個基點（BP），PPP-ABCP產(chǎn)品存續(xù)期內(nèi)4年累計可節(jié)約融資成本逾1500萬元。
六、產(chǎn)權(quán)交易
案例16 中石化資產(chǎn)經(jīng)營管理公司安慶分公司港貯、液化氣設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為中石化資產(chǎn)經(jīng)營管理公司安慶分公司所持有的油品碼頭和油氣輸送管線資產(chǎn)，主要包括兩條油氣管線，資產(chǎn)評估價格3435.4萬元，剔除拆除費用后資產(chǎn)實際估值為625萬元。2019年，項目通過北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓方式進行盤活。
本項目具有以下特點：
一是交易模式創(chuàng)新性強。創(chuàng)新性地采用“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓網(wǎng)絡(luò)競價+資產(chǎn)拆除密封報價”的交易模式確定受讓方，10家意向受讓方先后進行了83輪報價，最終標的資產(chǎn)成交價為5075.4萬元，剔除拆除費用之后的資產(chǎn)價格為3875.4萬元，較最初評估值625萬元增值了520%，超出各方預(yù)期，實現(xiàn)了國有資產(chǎn)價值最大化。
二是保障安全與穩(wěn)定。交易方案約定轉(zhuǎn)讓方在拆除過程中分期支付拆除費用，嚴密把控拆除進度，同時強調(diào)資產(chǎn)拆除資質(zhì)和資產(chǎn)狀態(tài)現(xiàn)場踏勘，最大程度上保障了拆除工作的安全性，維護了社會穩(wěn)定。
三是示范意義突出。在當前大量工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級、改造搬遷，大量生產(chǎn)設(shè)備需要拆除和處置的階段，本項目通過一系列創(chuàng)新做法，實現(xiàn)資產(chǎn)安全拆除和價值最大化的雙重目標，對同類企業(yè)具有較強的借鑒意義。
案例17 天津市渤化集團國際輪胎公司盤活項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為天津市渤化集團國際輪胎公司（以下簡稱：國際輪胎公司）及其有關(guān)資產(chǎn)。國際輪胎公司自2015年起連年虧損，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營難以為繼。2022年，國際輪胎公司將房產(chǎn)、土地、生產(chǎn)設(shè)備、品牌、專利等非流動資產(chǎn)打包，并附帶摘牌方接收公司全體員工的條件，在天津市產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌轉(zhuǎn)讓，盤活存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點：
一是充分實現(xiàn)資產(chǎn)價值。實現(xiàn)了房產(chǎn)土地盤活，實現(xiàn)盤活資金7.1億元，最大程度上保證了國有資產(chǎn)保值增值。
二是化解債務(wù)風險。國際輪胎公司通過出售資產(chǎn)包獲得的資金主要用于解決企業(yè)債務(wù)，完全覆蓋了銀行借款、融資租賃款等外部金融債務(wù)，解除了渤化集團在國際輪胎公司捆綁的擔保責任，避免了渤化集團債務(wù)的系統(tǒng)性風險。
三是重視原有員工的安置。在盤活資產(chǎn)的過程中，以職工的妥善安置作為盤活存量資產(chǎn)的前置條件，使近千名員工重新獲得就業(yè)崗位，收入得到成倍增長，職工利益得到有效保障。
四是實現(xiàn)綠色低碳生產(chǎn)。優(yōu)化產(chǎn)能并降低能耗，月產(chǎn)量由1200噸增至6500噸以上，生產(chǎn)用能對標綜合能耗已經(jīng)達到輪胎制造標準的先進值。
案例18 廣西自治區(qū)欽州港大欖坪作業(yè)區(qū)12#、13#泊位工程產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為欽州北港物流名下的欽州港大欖坪作業(yè)區(qū)12#、13#泊位工程項目，包括29.37公頃的海域使用權(quán)。盤活前，已完成填海造地252畝，建成兩個鋼結(jié)構(gòu)廠房2.88萬平米，完成投資1.15億元。2021年，北港集團下屬北港物流對欽州北港物流的物流業(yè)務(wù)進行剝離，通過產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓欽州北港物流99%股權(quán)的方式，對外轉(zhuǎn)讓項目的海域使用權(quán)及相關(guān)在建工程，盤活存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點：
一是超額回收前期建設(shè)投資。本項目通過產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)資產(chǎn)盤活，回籠資金1.7億元，轉(zhuǎn)讓價格顯著高于項目投入成本，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。
二是帶動新增投資作用明顯。北港物流利用回籠資金投資新建北港欽州新通道聯(lián)運中心項目，預(yù)計總投資約5.48億元。同時，受讓方利用欽州北港物流名下的土地等資產(chǎn)，新建欽州錦峰海洋重工年產(chǎn)30萬噸風電產(chǎn)業(yè)項目，預(yù)計總投資13億元。
三是妥善解決資產(chǎn)盤活后續(xù)風險。為做好北部灣港口碼頭的統(tǒng)一管理，北港集團與受讓方約定，碼頭建成后將委托北港集團經(jīng)營管理。為此，北港集團采取保留欽州北港物流1%股權(quán)及提名一名董事的方式，確保對泊位后續(xù)規(guī)劃建設(shè)的控制，并擁有碼頭的回購優(yōu)先權(quán)。
七、作價入股
案例19 云南省能源投資集團有限公司曲靖垃圾發(fā)電項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為曲靖云能投新能源發(fā)電有限公司（以下簡稱：曲靖新能源）投資建設(shè)曲靖垃圾發(fā)電項目，項目于2010年12月正式投產(chǎn)運營，總投資3.45億元。項目投產(chǎn)以來，一直處于虧損狀態(tài)，已資不抵債。2022年，本項目通過資產(chǎn)作價入股和資產(chǎn)租賃模式，引進戰(zhàn)略合作方成立新公司開展項目提標改造和后續(xù)經(jīng)營，實現(xiàn)存量資產(chǎn)盤活。
本項目具有以下特點：
一是顯著提升項目自身收益。項目提標改造后，垃圾焚燒工藝提升，每年可節(jié)約燃煤成本3000萬元以上，飛灰大幅減少（只有原來的20%左右），固化及運輸成本每年降低約1000萬元，年均收益1054.52萬元，實現(xiàn)項目扭虧為盈、生產(chǎn)經(jīng)營良性循環(huán)。
二是大幅改善原投資人財務(wù)狀況。盤活前，曲靖新能源預(yù)計利潤總額-6165.55萬元，經(jīng)營凈現(xiàn)流-3258.8萬元，無法維持公司正常經(jīng)營，經(jīng)營狀況將持續(xù)惡化。盤活后，曲靖新能源預(yù)計年均經(jīng)營凈現(xiàn)流預(yù)計為641.55萬元。
三是對存量資產(chǎn)靈活分割處理。本項目創(chuàng)新合作模式，以機器設(shè)備資產(chǎn)作價3500萬元入股新公司獲得35%股權(quán)，其余資產(chǎn)出租給新公司使用收取租金，同時獲得股權(quán)投資收益和資產(chǎn)出租收益，拓寬了收入渠道，最大程度盤活了存量資產(chǎn)的價值。
案例20 云南省云維集團閑置土地作價出資項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為云維集團化工分公司片區(qū)1400余畝土地，建有4套裝置，均長期停產(chǎn)閑置。云維集團化工分公司和云維化工精制公司停產(chǎn)時間長，2016年12月被列為出清“僵尸企業(yè)”名單。為解決企業(yè)困境，2018年9月，云維集團與云南能投化工責任有限公司共同投資40萬噸/年有機硅單體及配套項目，盤活原有資產(chǎn)。
本項目具有以下特點：
一是經(jīng)濟社會效益顯著。盤活后有機硅項目投產(chǎn)半年實現(xiàn)營業(yè)收入9.31億元，利潤總額1.2億元。同時依托40萬噸/年有機硅項目，當?shù)卣ㄔO(shè)了花山有機硅新材料產(chǎn)業(yè)園，成功引入了有機硅特種硅油等生產(chǎn)企業(yè)入駐，形成有機硅產(chǎn)業(yè)集群，有效地促進了人才引進，拉動當?shù)鼐蜆I(yè)。
二是政策支持力度大。簽訂項目合作協(xié)議，地方政府承諾給予多項優(yōu)惠政策綜合支持。例如，項目涉及行政事業(yè)性收費，除國家法定不能減免的，區(qū)級權(quán)限內(nèi)能減免的一律全免；積極協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有公租房或廉租房，優(yōu)先滿足項目公司職工現(xiàn)行入住需要；給予企業(yè)高管及優(yōu)秀技術(shù)人才、高新人才引進和激勵機制或政策等。
八、其他盤活方式
案例21 中國華能存量火電廠資產(chǎn)盤活項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為華能江蘇能源開發(fā)有限公司管理的華能南京電廠。該電廠1994年成立，在職人數(shù)560，總資產(chǎn)10.65億元，電廠存量土地共1580畝。電廠發(fā)電能源結(jié)構(gòu)等已不符合“雙碳”發(fā)展目標。2020年1月，經(jīng)與南京市政府多輪溝通協(xié)商，最終確定通過土地置換及產(chǎn)業(yè)導入綜合開發(fā)的方式實現(xiàn)盤活。
本項目具有以下特點：
一是有效盤活存量土地。華能南京電廠關(guān)停后由政府將電廠土地收儲，并在南京麒麟科創(chuàng)園選址進行土地置換，有效避免了低效華能南京電廠存量土地資產(chǎn)的連續(xù)貶損，并以回流資金促進落后火電廠的有序騰退關(guān)停，助力長江流域生態(tài)環(huán)境保護修復(fù)，有效解決退城入園問題。
二是推動當?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。通過土地置換，積極引入產(chǎn)業(yè)資源，在新址著力打造能源產(chǎn)業(yè)集群“中國能谷”，帶動基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型。項目建成后，將成為長三角一體協(xié)同的千億級能源創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集群，預(yù)計年營收規(guī)模超過2000億元。
三是推動企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。通過資產(chǎn)盤活，使傳統(tǒng)的國有能源企業(yè)從生產(chǎn)型向多元混合的投資性綜合類企業(yè)轉(zhuǎn)型。同時，充分發(fā)揮國有資本運營公司資產(chǎn)管理平臺功能，撬動金融資產(chǎn)管理公司、銀行等各類資本為園區(qū)建設(shè)提供資金支持。
案例22 山東鐵投集團通過市場化債轉(zhuǎn)股方式盤活濟青高鐵項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為濟青高鐵，線路全長307.9公里，總投資599.8億元，2018年12月全線建成通車。2019年12月，項目采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式引入戰(zhàn)略投資者盤活資產(chǎn)，同時通過市場化債轉(zhuǎn)股降低負債水平。
本項目具有以下特點：
一是有效化解存量債務(wù)。濟青高鐵本次引進戰(zhàn)略股權(quán)資金30億元。其中，16.14億元為市場化債轉(zhuǎn)股資金，由農(nóng)銀金融資產(chǎn)投資有限公司和中銀金融資產(chǎn)投資有限公司購買濟青高鐵股權(quán)，并定向用于償還山東鐵投集團存量債務(wù)，降低資產(chǎn)負債率，為提升后續(xù)可持續(xù)融資能力打好基礎(chǔ)。
二是提高中國高鐵國際影響力。本次盤活存量資產(chǎn)過程中，科威特投資局戰(zhàn)略投資13.86億元，是中國高鐵第一次成功引入國外知名機構(gòu)投資者，展示中國高鐵的品牌影響力，推動中國高鐵走出去，具有重要的示范意義。
三是改善治理結(jié)構(gòu)。本次引進的戰(zhàn)略投資人委派董事及監(jiān)事，既可以督促濟青高鐵公司在運營中進一步提升規(guī)范性和透明度，也可以倒逼國內(nèi)鐵路行業(yè)管理體制進一步市場化，提升項目運營、結(jié)算及委托運輸管理等方面的規(guī)范性。
案例23 安徽省銅陵市中熹科技產(chǎn)業(yè)園項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為中熹科技企業(yè)，該企業(yè)建有廠房5棟（建筑面積約4.7萬平方米）和未建低效用地50畝。中熹科技企業(yè)因自身經(jīng)營不善停產(chǎn)。2021年3月，銅陵高新發(fā)展投資有限公司通過司法拍賣程序取得了中熹科技產(chǎn)業(yè)園所有權(quán)，并對相關(guān)資產(chǎn)進行了盤活，包括部分入園企業(yè)清退，招商引資推進“園中園”建設(shè)等。
本項目具有以下特點：
一是回收資金帶動有效投資效果明顯。對原有園區(qū)進行盤活后，新的薄膜電容產(chǎn)業(yè)園已簽約入駐9家產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，協(xié)議總投資超20億元，初步圍繞薄膜電容產(chǎn)業(yè)形成了“自動化設(shè)備-拉膜-鍍膜-分切-卷繞-成品-包材”完整的細分產(chǎn)業(yè)鏈。
二是促進就業(yè)及增加稅收明顯。初步估算，新引進企業(yè)達產(chǎn)后，預(yù)計新增從業(yè)人員600人，年新增產(chǎn)值約16億元，年新增稅收9000萬元。
三是閑置資產(chǎn)處置方式靈活。運用司法競拍、破產(chǎn)重組、債務(wù)調(diào)解協(xié)等方式處置閑置資產(chǎn)，相比新建產(chǎn)業(yè)園區(qū)的方式，更加高效地盤活了閑置資源。
案例24 湖北省荊門市獵豹汽車資產(chǎn)重組項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為長豐集團在荊門市注冊成立的獵豹汽車有限公司荊門分公司及其相關(guān)土地、廠房、設(shè)備等資產(chǎn)（以下簡稱長豐獵豹項目）。2021年，長城汽車通過產(chǎn)權(quán)交易所受讓長豐獵豹項目100%股權(quán)，引入后長城汽車對原有工廠進行升級改造，盤活存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點：
一是盤活后項目收益顯著提升。截至2022年上半年，已累計生產(chǎn)整車兩萬多臺，預(yù)計2025年可實現(xiàn)年產(chǎn)30萬輛的目標，年產(chǎn)值將達到400億元，稅收將超過20億元。同時，長城汽車不僅完成了原有工廠的技改，還不斷加大對荊門工廠的投資。
二是帶動本土配套企業(yè)發(fā)展。在長城汽車帶動下，十多家本土汽車配套企業(yè)不僅產(chǎn)值大幅增加，而且陸續(xù)加快擴規(guī)擴產(chǎn)步伐，比如福耀玻璃2021年新上了年產(chǎn)90萬片夾層壓制成型生產(chǎn)線及年產(chǎn)24萬片天窗PU包邊生產(chǎn)線項目，產(chǎn)能實現(xiàn)翻倍，相當于再造一個“新福耀”。
三是推動區(qū)域發(fā)展實現(xiàn)新跨越。隨著以長城汽車為龍頭的汽車產(chǎn)業(yè)園加快成型，園區(qū)周邊基礎(chǔ)設(shè)施更加完善，城市功能和產(chǎn)業(yè)功能正在加快銜接、深度融合。荊門汽車產(chǎn)業(yè)園周邊教育、文體、醫(yī)療等公共服務(wù)不斷增強，荊門汽車產(chǎn)業(yè)園正在從功能單一的工業(yè)園區(qū)向功能多元的城市空間轉(zhuǎn)變。
本文來源 | 城投研究公眾號